BRF-ekonomerna går igenom en bostadsrättsförenings alla avtal och intäkter, prioriterar var pengarna faktiskt finns, och driver sedan hela arbetet i mål åt styrelsen. I de flesta föreningar frigör vi minst 4–8 procent av de totala kostnaderna, varje år. Vårt arvode är en andel av den besparing vi uppnår — uppnår vi ingen besparing kostar det ingenting.
Grundat av styrelseledamöter som sänkte kostnaderna i sina egna föreningar med över 10 procent.
En normalstor förening omsätter flera miljoner kronor om året och har tio till tjugo löpande avtal: ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsskötsel, hiss, städning, försäkring, bredband, el, sophantering. Avtalen tecknades ofta av en tidigare styrelse, löper på med indexuppräkning och förnyas automatiskt. Ingen har tid att gå igenom dem.
Leverantörerna vet det. Priset en förening betalar beror i praktiken mindre på vad tjänsten kostar att leverera och mer på när avtalet senast prövades mot marknaden. Det är därför två grannföreningar med identiska hus kan betala helt olika summor för samma tjänst.
Nio av sexton avtal har aldrig prövats mot marknaden. Det är det normala läget, inte ett skräckexempel.
Illustrativ bild av en normalstor Stockholmsförening.
Vi går igenom föreningens avtal, fakturor och senaste årsredovisning. Inget förarbete krävs av styrelsen utöver att dela underlagen.
Vi rangordnar möjligheterna efter besparing, insats och risk, och återkommer med ett förslag på vad som är värt att ta tag i först.
Vi tar fram förfrågningsunderlag, hämtar in offerter och förhandlar — både med nya leverantörer och med den befintliga. Kvalitetskraven sätter styrelsen.
Styrelsen väljer. Vi hanterar uppsägningar, avtalsskrivning och överlämning, och stämmer av att den avtalade besparingen faktiskt syns i bokföringen.
Vi är oberoende. Vi säljer inga egna tjänster, tar inga provisioner från leverantörer och har inga ägarband till förvaltningsbolag. Vår enda intäkt kommer från föreningen, och bara om vi levererar.
Varför vi vet att pengarna finns
Det började i styrelsen för våra egna bostadsrättsföreningar. Kostnaderna steg varje år utan att något faktiskt blev bättre, och vi undrade varför.
Så vi gick igenom varenda avtal. Ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsskötsel, hiss, städning, försäkring, bredband, el, sophämtning. Vi tog fram underlag, begärde in offerter, jämförde och förhandlade — med nya leverantörer och med dem vi redan hade. Det tog betydligt längre tid än vi räknade med, och vi gjorde en del misstag på vägen som vi inte gör om.
Utfallet: föreningarnas totala kostnader sjönk med över 10 procent. På flera enskilda avtal mer än halverades kostnaden. Ingen boende märkte någon försämring — på ett par punkter blev servicen bättre, helt enkelt för att de gamla avtalen var slarvigt skrivna.
Två saker blev tydliga. Att det finns pengar att hämta i så gott som varje förening som inte har prövat sina avtal på några år. Och att nästan ingen styrelse har tiden eller orken att göra det på kvällstid vid sidan av jobbet. Det är därför vi gör det åt andra föreningar nu.
Över 10 %
lägre totala kostnader i våra egna föreningar
Över 50 %
lägre kostnad på flera enskilda avtal i våra egna föreningar
Mångårig erfarenhet
i styrelsen för bostadsrättsföreningar i Stockholm
Varför säger vi minst 4–8 procent när vi själva nådde över 10? För att 4–8 procent är en nivå vi med god marginal kan stå för i en normal förening — ett golv vi hellre överträffar än missar. Våra egna föreningar låg i andra änden av skalan: inte ett enda avtal hade någonsin prövats mot marknaden. Ju längre det har gått sedan sist, desto mer finns det att hämta. Och eftersom vårt arvode är en andel av det vi faktiskt sparar in är det vi, inte föreningen, som bär risken om vi har räknat fel.
Vi börjar alltid i samma fem områden. Vilka som är relevanta skiljer sig mellan föreningar, och att ta reda på det är en del av genomgången. Varje krona som försvinner ur kostnaderna är en krona som inte behöver tas in genom en höjd årsavgift.
Den administrativa motorn i föreningen: redovisning, avisering, medlems- och pantsättningshantering, årsredovisning, och föreningens lån.
Typisk sänkning vid upphandling: 20–45 % per avtal
Den löpande driften av husen — ofta det enskilt största avtalet, och det som oftast aldrig har prövats mot marknaden.
Typisk sänkning vid upphandling: 20–40 % per avtal
Mediakostnaderna har ökat kraftigt sedan 2021 och är sällan omförhandlade i samma takt.
Typisk sänkning: 5–20 % av mediakostnaden, per avtal
Var för sig små poster. Tillsammans ofta en sjättedel av driftbudgeten.
Typisk sänkning vid upphandling: 20–50 % per avtal
Kostnaderna är ena sidan. De flesta föreningar har intäkter som aldrig har prissatts om.
Marknadsmässig omprissättning av parkering ger ofta 40–70 % högre intäkt per avtal
Två tal som mäter olika saker. Procenten nedan gäller ett avtal i taget. Kronorna längst ned gäller föreningen som helhet.
Siffrorna nedan är typiska utfall när en bostadsrättsförening i Stockholmsområdet prövar ett enskilt avtal mot marknaden för första gången på flera år. Spannet är stort: utfallet beror på hur gammalt avtalet är, hur många leverantörer som konkurrerar om uppdraget och hur föreningens krav är formulerade. Ett avtal som upphandlades i fjol har sällan mycket kvar att ge.
Upp till 70 %
lägre kostnad — teknisk förvaltning och fastighetsskötsel, per avtal
Upp till 55 %
lägre kostnad — hisservice, per avtal
Upp till 70 %
högre intäkt — garage och parkering, per avtal
Toppnoteringar för enskilda avtal. Spannet för respektive område framgår av tabellen nedan.
| Kostnadsområde | Typiskt utfall per avtal |
|---|---|
| Teknisk förvaltning och fastighetsskötsel | 20–40 %, i enskilda fall upp till 70 % |
| Ekonomisk förvaltning | 25–45 %, i enskilda fall upp till 50 % |
| Totalförvaltning (samlat avtal) | 10–35 % |
| Hisservice | 20–55 % |
| Trappstädning | 15–40 % |
| Försäkring | 15–35 %, i enskilda fall upp till 60 % |
| Bredband och kabel-TV | 20–50 % |
| Mark- och trädgårdsskötsel | 10–50 % |
| Sophantering och återvinning | 25–40 % |
| Entrémattor och småavtal | 15–55 %, i enskilda fall upp till 70 % |
| Villkor på föreningens lån | 20–45 % lägre räntekostnad |
| Parkering och garage | 40–70 % högre intäkt |
Ett enskilt avtal kan sänkas med halva kostnaden, men utgör bara en del av föreningens totala utgifter. Räknat på allt — förvaltning, drift, kringtjänster, media och intäktssidan — räknar vi med att frigöra minst följande belopp per år i en förening som inte har upphandlat på några år:
| Föreningens storlek | Minst, per år |
|---|---|
| 50 lägenheter | 110 000 kr |
| 100 lägenheter | 220 000 kr |
| 150 lägenheter | 340 000 kr |
| 250 lägenheter | 560 000 kr |
| 400 lägenheter | 900 000 kr |
Beloppen motsvarar 4 procent av omsättningen och återkommer varje år så länge avtalen löper. I de flesta föreningar landar utfallet högre — i våra egna blev det över 10 procent. Räkna på er förening i besparingskalkylen. Uppnår vi ingen besparing kostar det ingenting.
Tre frågor. Du får en grov uppskattning av vad en genomgång skulle kunna frigöra i er förening.
Besparingspotential — minst
224 000 – 448 000kr per år
Det är pengar som stannar i föreningen — och som inte behöver tas in genom en höjd årsavgift.
Spannet är medvetet försiktigt satt. I föreningar som aldrig har upphandlat ligger utfallet ofta betydligt högre — i våra egna blev det över 10 procent av de totala kostnaderna.
Uppskattningen är en schablon baserad på typiska utfall i Stockholmsområdet och ersätter inte en faktisk genomgång. Den faktiska potentialen beror på föreningens avtal, när de senast prövades och vilka kvalitetskrav styrelsen ställer. Eftersom vårt arvode är en andel av den uppnådda besparingen kostar det ingenting om potentialen visar sig vara mindre än beräknat.
Vill ni veta vad siffran är i er förening?
Skicka in föreningens tre till fem största avtal och senaste årsredovisningen. Vi går igenom dem och återkommer inom två veckor med en konkret bedömning av var besparingarna finns och vad de är värda. Genomgången är kostnadsfri och innebär inget åtagande.
Dina uppgifter från kalkylen följer med i formuläret.
Vi tar inget arvode per timme och ingen fast projektavgift. Ersättningen är en andel av den besparing vi uppnår, beräknad på skillnaden mellan det gamla och det nya avtalet, och den betalas ut först när det nya avtalet är påskrivet och besparingen är verifierad. Hittar vi ingenting som är värt att göra, säger vi det. Då kostar det ingenting.
Genomgången av era avtal är kostnadsfri.
Ni betalar bara på faktiskt uppnådd effekt.
Vi lämnar förslag och underlag. Beslut om byte av leverantör fattas alltid av styrelsen.
Våra intressen är desamma som föreningens.
BRF-ekonomerna är ett oberoende bolag i Stockholm som arbetar med en enda sak: att sänka kostnaderna och höja intäkterna i bostadsrättsföreningar, utan att försämra det de boende märker av. Vi säljer inga förvaltningstjänster, tar inga provisioner från leverantörer och har inga ägarband till något förvaltningsbolag.
[PLACEHOLDER — grundarens namn, yrkesbakgrund, antal år i BRF-styrelse, 2–3 meningar]
Fyll i formuläret så hör vi av oss inom två arbetsdagar.